|
Emlakla ilgili sormak istediğiniz herşey..
1. Kredide İstenen Belgeler
Konut kredi başvurusunda gerekli belgeler aşağıdaki gibidir:
a) Nüfus cüzdanı sureti
b) İmza sirküleri
c) Serbest çalışanlar için vergi levhası fotokopisi
d) Ücretliler için aylık net gelirlerini gösteren ücret bordrosu
e) Satın alınacak taşınmaza ait:
f) Kat mülkiyeti tapusu, ya da Kat irtifakı tapusu ve yapı kullanım izin belgesi, ya
da Kat irtifakı tapusu
g) inşaat ruhsatının fotokopileri
2. Emlak Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
1A- GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR
a) GAYRİMENKULÜN GEÇMİŞ VERGİ BORCU
Özellikle , kullanılmış gayrimenkul alanların , gayrimenkulün geçmiş yıllardaki
emlak vergisinin ödenip ödenmediğini araştırmalarında yarar vardır.
Bunun en iyi yolu , satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale
karşıda birer fotokopisini saklamaktır.
Gayrimenkulün , satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin
ödenmesinden , alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincerleme olarak sorumlu
tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi , ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini
faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir
b)GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ DEĞERİ
Gayrimenkulun tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.
1-Gelir Vergisi Açısından
Gayrimenkullerin , iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden
çıkarılmasından sağlanan kazanç ''Değer artışı kazancı'' olarak beyan edilip
gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor Satın aldığı gayrimenkulü 4 yıl içinde
elden çıkarmaları söz konusu olanların , gayrimenkulün maliyet bedeline esas
olan , alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde , 4 yıl
içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar
2- Harç Yönünden
2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56
oranında arttı. Gayrimenkulün gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan
tutardan düşük olması halinde , gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını
tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür .Bu durum özellikle kamu
görevlilerini ''mal beyanı'' yönünde önümüzdeki yıllarda da , vergi
mükelleflerini de ''nereden buldun'' sorgulaması yönünden ilgilendiriyor.
3- Harcın Oranı Yönünden
Gayrimenkul alımı sırasında , hem alıcı hem de satıcı ; Tapu harcına esas değer
üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
2001 Yılı Gayrimenkul Harçları Oran (Binde)
Gayrimenkul alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) 15
Gayrimenkullerin,sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması 36
Yapı kooperatiflerinin,ortaklarına dağıttığı gayrimenkullerin tapu işlerinde 1,8
Gayrimenkullerin mirasçılara intikalinde 9
Gayrimenkullerin ifraz,taksim ve birleştirme işlerinden 9
Gayrimenkul ipoteğinden sağlanan borç miktarı üzerinden 3,6
Kira sözleşmelerinde,kira süresinin tapuya tescilinde,hesaplanacak kira
tutarı üzerinden , sözleşme yoksa bir yıllık kira bedeli üzerinden 5,4
Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunan binaların tescilinde
emlak (bina) vergisi değeri üzerinden 15
Gayrimenkullerin,ölünceye kadar bakma anlaşmasına dayanarak
edinilmesinde , emlak vergisi değeri üzerinden 15
c)EMLAK VERGİSİ BEYANNAMESİ
Gayrimenkul alanların ''o yılın sonuna kadar'' emlak vergisi beyannamesi
vermeleri gerekiyor. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir.
Gayrimenkulün , emlak vergisi beyannamesi alındığı tarihten itibaren ''üç ay
içerisinde'' verilecek
d)EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL
Gayrimenkulun eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından
yapılması halinde ' karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve
intikal vergisine tabidir. Eş yada çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15
arasında oranı değişen , veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir.
Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkulün bedelini ''borç olarak''
vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz
e)NEREDEN BULDUN SORUSU
Gayrimenkul alanlar Vergi Usul Yasasının 30/7. Maddesini göz önünde bulundurmak
zorundadırlar
2A-GAYRİMENKUL SATIŞINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR
a)GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ
2001 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun tapuda
''asgari bir değer'' göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulün 2000
yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak
zorunluluğu var. Örneğin , 2000 yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar lira
olan gayrimenkulü 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada
Aralık ayında satılsın , alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira
göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir
sakınca yok . yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir.
b)GAYRİMENKULÜN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ
Gayrimenkulunüzün , gerçek satış değerinin , tapu harcına esas olan değerin
altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin , tapu senedinde ayrıca
gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda , tapu
harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır , ancak tapu senedinde gerçek
satış bedeli yazılır.
c)ÖDENECEK HARÇ
Gayrimenkul satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer
üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
d)KAZANCIN GELİR VERGİSİ
Gayrimenkul satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer
üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
e) ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI
Şirketlerin ,aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde,
beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu
gibidir. Şirketler gayrimenkulün satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca
KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul ün satışından doğan kazanç da
vergiye tabidir.
Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır işletmelerinin
aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında , satıştan doğan kazancı
sermayelerine eklerlerse :
1-Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.
2-Tapu harcı ödemezler.
3-Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.
Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.
f)SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ
Gayrimenkulünü satanlar , ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir
takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün satışını yaptıktan
hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar
vardır.
g)GAYRİMENKULÜNÜ SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ
Gayrimenkulün edinme) tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra satılması
halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek
Satılan gayrimenkulün edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde
ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile , gelir vergisi ödenmesi söz konusu
olabilecek.
Ancak gayrimenkulün miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli
kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez.
1-) Kazancın hesabı ve Vergisi
Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı
(4 yıl içinde satılan) gayrimenkuller için söz konusu.Bu süre geçtikten sonra
gayrimenkul kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez
Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin 1998
yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer ''maliyet bedeli''
olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel , ekim 1998'den itibaren devlet istatistik
enstitüsünce (DİE) belirlenen ''toplam eşya fiyat endeksindeki (TEFE)
artış oranında artırılarak'' tespit olunuyor.
1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin
yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor.
Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999'da yükseltilen
emlak vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor.1998'den sonra alınan
gayrimenkullerin ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen
TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile
satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya
çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur.
2-Verginin Hesabı
Gayrimenkulün satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı
üzerinden ,Gelir vergisi Kanunu'ndaki vergi yüzde 20-45 arasında değişen
gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10'u kadar da ''fon payı''
tahakkuk ettirilir.
SONUÇ: Gayrimenkul alım-satımında , çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı
özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında
bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması , cezalı uygulamalarla
ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek.
3A-Teknik Konularda Dikkat Edilecekler
1-Binanın projesi
2-Zemin etüdü yapılmış mı?
3-Bina yapılırken deprem yönetmeliği dikkate alınmış mı?
4-Projeler kim tarafından yapılmış ve bu projeler denetlenmiş mi
5-Binanın ruhsatı, kullanım izni var mı
6-Betonu elle mi karıştırılmış, yoksa betoniyerle mi dökülmüş veya hazır beton mu?
7-Kullanılan malzemeler standartlara uygun mu? Kum ve çakıl nereden gelmiş,
kırma taş kullanılmış mı? (Kırma taş karıştırılmışsa yanlıştır)
8-Yapıda kullanılan demir projeye uygun kullanılmış mı?
9-Demirler standartlara uygun mu?
10-Kullanılan betonun laboratuvar deneyi var mı?
11-Proje ile meydana çıkan yapı arasında paralellik sağlanmış mı 2000'in?
Konutlarında Dikkat Edilecekler
12-Merkezi çöp sistemli,
13-Merkezi ve yerden ısıtmalı,
14-Otomatik yangın söndürmeli,
15-Elektrik yerine güneş ve rüzgar enerjisinden faydalanılan bir sisteme sahip,
16-Fonksiyonel olan bir elektrik ve aydınlanma sistemli,
17-Fonksiyonlu klima,
18-Kışın ısıtan, yazın soğutan klima tertibatlı,
19-Basit ama fonksiyonel mutfak ve banyolar,
20-Sağlık merkezine sahip,
21-Sosyal donatı, yürüyüş, spor ve yeşil alanlar, yüzme havuzu, çocuk parkı,
okul, alışveriş merkezi, güvenlik, itfaiye gibi tüm birimleri içinde
barındıran küçük kentler biçimindeki siteler.
a)Tamamlanmış daire-bina’da dikkat edilecekler
Tamamlanmış bir daire ve/veya bina alınırken yukarıda anlatılmış olan genel
şartların dışında;
1-ilgili daire ve/veya binanın iskanının alınıp alınmamış olduğunu
2-iskanı alınmamış ise neden iskanının alınmadığına bakmak gerekir.İmar
Kanununa göre iskanı alınmamış yerlerin yıkım kararları çıkabilir.
3-Tamamlanmış bir daire/bina alımı esnasında kat mülkiyetine geçilip
geçilmediğinin araştırılması ve yönetim planının kontrol edilmesi gerekir.
İnşaat Halinde bir Daire/Bina Alınırken Dikkat Edilecekler.
b) tamamlanmadan inşaat halinde iken satın alınıyor ise dikkat edilecekler
1-Binayı yapan müteahhit ile şekil şartlarına uygun bir sözleşme yapmak ve bu
sözleşme ile ödenen bedelleri teminat altına almak gerekmektedir.
2-Müteahhidin binayı yarım bırakıp gitmesi veya binayı ruhsatına uygun inşaa
etmemesi gibi durumlar ile satın alınması planlanan mülkün tamamlanmaması
ihtimaline karşı alınacak teminatın ya ilgili müteahhidin başkaca bir mülkünün
ipoteği ya da banka teminat mektubu şeklinde olması gerekmektedir.
3-İlgili inşaatı satın almadan önce proje ruhsatlarının kontrol edilmesinde
ileride kötü bir sürpriz yaşanmaması açısından yarar vardır.
c)Satımda dikkat edilecekler
Sahip olunulan mülkü satarken;
1-Satın alacak kişinin kimliğinin tespiti.
2-Satışın taksitlerle yapıldığı durumlarda satın alan kişi ile taksitleri ödemeyi
taahhüt eden kişinin aynı olması hususuna hassasiyetle dikkat edilmeli.
d)Satış Sözleşmesi Yapılırken
Türk Hukuk sisteminde gayrımenkul alım satımları ancak tapu kütüklerinde veya
Noterler vasıtası ile yapılan " Gayrımenkul Satış Vaadi " sözleşmeleri ile
geçerli olur.
3. Arsa Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
1-Arazinin İmar Durumu
Bir arazinin imar durumunu bulunduğu bölge, çevresinde göl olup olmadığı,
yola olan cephesi gibi hususlar belirler. Alınması planlanan arazinin imar
durumunu, bağlı bulunulan belediyenin imar işleri bölümünden veya alacağınız
arazi belediye sınırları içerisinde değil ise il imar müdürlüklerinden
öğrenebilirsiniz.
2-Arazinin Satın Alınma Durumu
Bir arazi alınırken arazinin sahibinin kontrol edilmesi ve arazinin yetkili
kişilerden alınması gereklidir. Ayrıca, alıcı, TC. vatandaşı değil ise her
yerde arazi alması mümkün değildir. Bir araziyi almak için girişimde
bulunmadan önce alıcının bağlı bulunduğu konsolosluğa başvurarak Türkiye
içerisinde mülk sahibi olup olamayacağını ve eğer olabiliyor ise nerelerde
mülk sahibi olabileceğini öğrenmesi gerekmektedir.
NOT : Türkiye Cumhuriyeti Sınırları içerisinde devlete ait olmayan tüm
araziler Tapu Kütüğüne bağlıdır. Eğer satılmak istenen arazi tapusuz ise,
bu durum, arazinin aslında devlete ait olduğunun ve teklif eden kişinin sadece
kullanım hakkına sahip olduğunun açık bir göstergesidir. Bu türdeki bir
araziyi kanunen satın almak mümkün olmayıp, sadece kullanım hakkı devredilir.
Kullanım hakkı mutlak bir hak olmayıp, kullanım hakkının devralındığı
durumlarda alıcının konumu devletin arazisinin işgalcisi olmaktan öteye gitmez.
4. Devremülk Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Eğer satın almak istenilen mülkün tamamı ile kullanımı değil de belirli bir
işletim sistemi içerisinde yılın belirli dönemleri kullanım hakkı verilmekte
ise, bu sisteme devremülk adı verilmektedir. Bir devremülk alınırken dikkat
edilmesi gereken devremülk mü devre tatil mi satıldığıdır. Devremülk alımında
mülkün tapusu kişinin üzerine geçmekle beraber devre tatillerde ilgili binanın
belirli bir süre için kullanımı satılmaktadır. Dolayısı ile satın almak
istediğiniz tatilin kişiye ait bir taşınmaz olarak mı yoksa 20-30 yıl gibi
uzun ama belirli bir süre ile kısıtlı olarak sunulan tatil hakkı olarak mı
satıldığının araştırılarak durumun öğrenilmesinde büyük faydalar vardır.
Müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır. Mesken olarak kullanılmaya
elverişli bir yapı ve bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu
yapı veya bağımsız bölümünden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı müşterek
mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı kurulabilir. Bu hakka Devre mülk hakkı
denir.
1-Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli kat mülkiyetine veya kat irtifakına
çevrilmiş veyahut müstakil yapılarda kurulabilir.
2-Aksi resmi senetle kararlaştırılmadılça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay,
devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.
3-Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar kurulabilir. Devre mülk
hakkı devir edilebilir ve mirasçılara geçer.
4-Bir yıl içindeki devrelerin tamamı tapu sicilinde gösterilmelidir.
5-Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az
süreli olmamalıdır.
6-Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hak sahibi bu hakkın
kullanımını başkalarına bırakabilir.
7-Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu
kütüklerinin beyanlar hanesine bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk
hakkı kurulduğu işaret edilir. Düzenlenecek tapu senedinde de bu husus
belirtilir.
8-Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak
malikler arasında dönem süresi devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri,
yö neticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları büyük onarım için ayrılacak
dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir.
Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi
resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
9-Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının
üzerinde devre mülk hakkı kurulması aksi yönetim planında
kararlaştırılmamışsa diğer bağımsız bölüm maliklerinin izinlerine bağlı
değildir.
10-Devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kurulduğu taşınmazların eklenti ve ortak
yerlerinden hissesi oranında ve kendisine ait olan süre içinde kullanma
hakkına sahiptir.
11-Üzerinde devre mülk kakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak
malikleri aksi sözleşmede kararlaştırılmamışsa şüyuun giderilmesini
isteyemezler.
12-Devre mülk hak sahipleri kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem
süresi sonunda kullandıkları bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri
gereğince boşaltmaya ve yeni hak ve dönem sahibine teslime mecburdur.
13-Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde yararlanacak olan dönem
sahibinden birisi veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek
ibraz etmesi halinde mahallin en büyük mülki amirinin emri ile başkaca bir
işlem ve tebligata gerek kalmadan derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı
organlarına yapılacak başvuru bu boşaltma işlemini durdurmaz. Tarafların
kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
14-Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları yetki ve sorumluluklarının tespit
ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde, bu konuda sözleşmede veya yönetim
planında hüküm bulunmayan hallerde Türk medeni kanunu ve ilgili diğer kanun
hükümleri uygulanır.
15-Anlaşmazlıklar ana gayrimenkulun bulunduğu yerdeki sulh hukuk
mahkemesinde çözümlenir.
5. Kooparatife Girerken Dikkat Edilmesi Gerekenler
a)KOOPARİTİFE ÜYE OLURKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
1-Kooperatifin bölgesel bir üst birliğe üye olup olmadığına bakın. Çünkü bu
sistemde gelişmiş bir denetim mekanizması bulunur.
2-Kooperatif arsasının kooperatif adına tapulu ya da tahsis belgeli olup
olmadığına bakmalısınız.
3-Kooperatife ait arsanın imar durumunu inceleyin, imarı yoksa üye olmayın.
4-Bir kooperatife üye olduktan sonra işlerin nasıl yürütüldüğünü takip etmek için
yılda bir yapılan genel kurul toplantılarına düzenli olarak katılın.
5-Kooperatif aidatlarını elden vermek yerine banka hesabına yatırın. Dekontları
saklayın.
6-Yönetimde bulunan kişilerin yakın evrelerine ucuz devir gibi yollarla çıkar
sağlayabileceklerini düşünerek uyanık olmanızda da ayrıca fayda var.
b)KOOPERATİF ORTAKLARI İÇİN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
1A- KOOPERATİFE NASIL ORTAK OLUNUR?
1. Kooperatife ortak olma yolları
- Bir kooperatif kurarak ortak olma
- Daha önce kurulmuş olan bir kooperatife sonradan ortak olma
- Kooperatif ortaklarından birinin ortaklık payını devralmak suretiyle ortak
olma
- Miras yoluyla ortak olma
-Taşınmaz mal veya işletme karşılığı ortak olma
2. Kooperatif ortaklığına girme şartları
- Medeni hakları kullanma yeterliliğine sahip olmak,
- Yazılı olarak kooperatif yönetim kuruluna başvurmak,
- Varsa şahsi sorumluluk ve ek ödemeleri yazılı olarak kabul etmek,
- Gerekli sermaye payını taahhüt etmek ve dörtte birini peşin ödemek,
- Ana sözleşmelerle getirilen diğer şartları taşımak.
3. Kooperatiflerle ilgili bazı hususlar
- Kooperatiflerde yedek ortaklık yoktur.
- Yapı kooperatiflerinde konut, işyeri ve ortak sayısının genel kurulca
belirlenmesi zorunludur
- Sonradan ortaklığa kabul edileceklerden bir fark alınması, mevcut ana
sözleşmelere göre genel kurul kararı ile mümkün olabilmektedir. Bu konuda yönetim kurulu yetkili değildir.
4. Ortak olurken dikkat edilecek bazı hususlar
Bir kooperatife ortak olurken;
- Sözlere, ilanlara kesinlikle inanılmamalıdır.
- Ödemeler kooperatif adına bankada açılmış olan hesaplara yatırılmalı ya da
kooperatif yetkililerine, kooperatif kaşesini ve ilgililerin imzasını taşıyan
makbuz karşılığı yapılmalı.
- Kooperatifin mevcut ortaklarının ekonomik, kültürel ve sosyal durumları iyi
araştırılmalı.
- Arsanın tapu devri ya da tapuya şerh verdirilecek bir satış vaadi sözleşmesi ile
alınıp alınmadığına bu arsanın kooperatifin amacına uygun olup olmadığına
bakılmalıdır
- Ortak sayısının, belirlenen konut/işyeri sayısından fazla olup olmadığı
araştırılmalıdır
- inşaat ruhsatının alınıp alınmadığı sorulmalı, inşaat seviyesi, arsa alımı ve
inşaata yapılan harcamalar ile toplanan paraların mukayesesi yapılmalıdır.
- Ortaklık devralınacak şahsın, gerçekten ve halen o kooperatifin ortağı olup
olmadığı, kooperatife borcunun bulunup bulunmadığı araştırılmalı.
- Ödenen aidat ve günün fiyat artışları da dikkate alınarak, inşaatın ne kadar
sürede bitirilebileceği hususunda bir fikir edinilebilmelidir.
2A - ORTAKLARIN HAKLARI NELERDİR?
- Ortaklık hakları ortaklık senedi ile temsil olunur
- Ortaklar, Kooperatifler Kanununun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve
vecibelerde eşittirler
A) ORTAKLARIN BİREYSEL HAKLARI
- Ortaklıktan çıkma hakkı
Her ortağın çıkma hakkı vardır
Ortaklıktan çıkma hakkının kullanılması, anasözleşmeyle en çok 5 yıl için
sınırlandırılabilir. Ortağın hiç bir suretle kooperatiften çıkamayacağına dair şartlar
hükümsüzdür
Çıkış, ancak bir hesap yılı sonu için ve en az 6 ay önceden haber verilerek yapılır.
Yönetim kurulu, bir ortağın kooperatiften istifasını kabulden kaçınacak olursa,
ortak çıkma dileğini noter aracılığı ile kooperatife bildirir. Bildiri
tarihinden itibaren çıkma gerçekleşir
- Ortaklık payını devir hakkı
Ortaklık payları devredilebilir. Yönetim kurulu, ortaklığı devralan kişinin
ortaklık niteliklerini taşıması halinde, bu kişiyi ortaklığa kabul eder.
Ana sözleşmede gösterilecek şartlarla ölen ortağın mirasçılarının kooperatifte
ortak olarak kalmaları sağlanabilir
- Çıkarılma kararına karşı genel kurula itiraz veya mahkemeye dava açma hakkı
Kendisine çıkarılma kararı tebliğ edilen ortağın, bu yazıyı aldığı tarihten
itibaren üç ay içinde mahkemeye itiraz davası açma veya genel kurula itiraz
etme hakkı vardır
- Bilgi edinme ve örnek isteme hakkı
Yönetim ve denetim kurulu yıllık çalışma raporları ile bilançosunu talep eden
ortaklara bilanço ve gelir gider farkı hesaplarının birer suretinin verilmesi
mecburidir.
Ortakların bilgi edinme hakkı bertaraf edilemez veya sınırlandırılamaz
- Ticari defterleri ve belgeleri inceleme hakkı
Kooperatifin ticari defterleri ve haberleşme ile ilgili hususların incelenmesi,
genel kurulun açık bir izni veya yönetim kurulunun kararı ile mümkündür
- Genel kurula katılma, seçme ve seçilme hakkı
Üç ay evvel ortak olmayanlar hariç her ortak genel kurula katılma hakkına
sahiptir.
Genel kurula katılma hakkına sahip olan bir ortak, aynı zamanda genel kuruldaki
görüşmelere katılmak, bu görüşmeler sırasında düşüncelerini açıklamak, sorular
sormak, görüşülen konular hakkında müştereken veya münferiden önerge vermek ve
oyunu kullanmak, seçmek, seçilmek gibi haklara da sahip olmaktadır.
Yönetim ve denetim kurulu üyeliği ile tasfiye kurulu üyeliğine seçilebilmek için
getirilen özel hükümler saklıdır
-Olumlu gelir gider farkından pay alma hakkı
Tüketim, Motorlu Taşıyıcılar, Üretim ve Pazarlama vb. Kooperatiflerinin
anasözleşmelerinde olumlu gelir gider farkının (kârın) ortaklar arasında
bölüşülmesi öngörülmüş ise bu bölünme ortakların kooperatifle yapmış oldukları
işlemleri oranında yapılır
-Genel kurulda oy kullanma hakkı
Genel Kurulda her ortak yalnız bir oya sahiptir
Kooperatif işlerinin görülmesine katılmış olanlar Yönetim Kurulunun ibrasına
ait kararlarda oylamaya katılamazlar. Ancak, denetçilerin ibrasında oy
kullanabilirler.
Ortaklardan hiçbiri kendisi veya karı ve kocası yahut usul ve füruu ile
kooperatif arasında şahsi bir işe veya davaya dair olan görüşmelerde oy hakkını
kullanamaz
-Genel kurulda temsil hakkı
Ana sözleşmede açıklama bulunduğu takdirde, bir ortak yazı ile izin vermek
suretiyle genel kurul toplantısında oyunu ancak başka bir ortağa kullandırabilir.
Bir ortak genel kurulda birden fazla ortağı temsil edemez.
Ortak sayısı 1.000’in üstünde olan kooperatiflerde anasözleşme ile her ortağın
en çok 9 olmak üzere birden fazla ortağı temsil edebileceği öngörülebilir.
Eş ve birinci derecede akrabalar için temsilde ortaklık şartı aranmaz
-Genel kurul kararları aleyhine dava açma hakkı
a) Genel kurul toplantısında hazır ortaklardan alınan kararlara aykırı
kalarak tutanağa geçirten veya oyunu kullanmasına haksız olarak izin
verilmeyen ortaklar kanuna, anasözleşme hükümlerine ve iyi niyet esaslarına
aykırı olduğu iddiası ile genel kurul kararları aleyhine, toplantıyı izleyen
günden başlamak üzere bir ay içinde, kooperatif merkezinin bulunduğu yerdeki
mahkemeye başvurup iptal davası açabilirler
b) Genel kurul toplantısında hazır bulunsun ya da bulunmasın;
1- Toplantıya çağrının usulü dahilinde yapılmadığını,
2-Gündemin gereği gibi ilan veya tebliğ edilmediğini,
3-Genel kurul toplantısına katılmaya yetkili olmayan kimselerin karara
katılmış bulunduklarını,iddia eden ortakların da dava açma hakları bulunmaktadır.
-Denetçilerin dikkatini çekme ve açıklama yapılmasını isteme hakkı
Ortaklar gerekli gördükleri hususlarda denetçilerin açıklama yapılmasını
istemeye yetkilidir
-Tasfiye artığından pay alma hakkı
Anasözleşmelerde, kooperatif borçlarının ve ortak pay bedellerinin ödenmesinden
sonra, kalan miktarın dağılma anında kayıtlı ortaklar veya hukuki halefleri
arasında ödenmiş sermayeleri ile orantılı olarak dağıtılacağı yönünde hükümlere
yer verilmiştir
B) TOPLU KULLANILABİLECEK HAKLAR
Genel kurulu toplantıya çağırma hakkı Dört ortaktan az olmamak kaydıyla ortak
sayısının en az onda birinin isteği üzerine genel kurul toplantıya çağrılır.
Yönetim Kurulu bu isteği en az on gün içinde yerine getirmediği takdirde,
istek sahiplerinin müracaatı üzerine ilğili Bakanlık tarafından da genel kurul
toplantıya çağrılabilir.
Gündeme madde ilavesini isteme hakkı
Kooperatifler Kanununun göre, dört ortaktan az olmamak üzere, ortakların en az
onda biri tarafından, genel kurul toplantısından en az 20 gün önce yazılı olarak
bildirilecek hususların gündeme konulması zorunludur.
Kooperatife kayıtlı ortakların en az onda birinin, genel kurul sırasında gündem
maddelerinin görüşülmesine geçilmeden önce (divanın seçimini takiben) yazılı
teklifte bulunmaları halinde;
- Hesap tetkik komisyonunun seçilmesi,
- Bilanço incelemesinin ve ibranın geriye bırakılması,
- Çıkan veya çıkarılan ortaklar hakkında karar alınması,
- Genel kurulun yeni bir toplantıya çağırılması,
- Kanun, ana sözleşme ve iyi niyet esasları ile genel kurul kararlarına aykırı
olduğu ileri sürülen yönetim kurulu kararlarının iptali,
- Yönetim kurulu üyeleri ile denetçilerin azli ve yerlerine yenilerinin
seçilmesi, ile ilgili hususların da genel kurula katılanların yarıdan bir
fazlasının kabulü ile gündeme alınması mümkündür
Sermaye (ortaklık) payı hakkı
Kooperatife giren her şahıstan en az bir ortaklık payı alınması gerekir.
Anasözleşme, en yüksek had tespit ederek bir ortak tarafından bu had dahilinde
birden fazla pay alınmasına cevaz verebilir
Mevcut duruma göre bir ortaklık payının değeri 100.000 lira olup, bir ortakça
alınabilecek en çok pay adedi ise 5.000’dir.
Aidat ödeme yükümlülüğü
Yapı Kooperatiflerinde ortaklar, taahhüt ve tediye ettikleri ortaklık payı
bedelleri dışında, kooperatif amaçlarının gerçekleştirilmesini sağlamak üzere
genel kurulca belirlenen miktardaki gider taksitlerini ve bunların gecikme
bedellerini ödemek zorundadırlar.
Sır saklama yükümlülüğü ve ceza
Ortak öğrenmiş olduğu kooperatife ait sırlarını, sonradan ortaklık hakkını
kaybetmiş olsa dahi gizli tutmak zorundadır. uymayan ortak meydana gelecek
zararlardan kooperatife karşı sorumlu olduğu gibi kooperatifin şikayeti üzerine
bir yıla kadar hapis veya ağır para cezasiyle veya her ikisiyle birlikte
cezalandırılır
Ortakların sorumluluğu
1. Sınırsız sorumluluk
Anasözleşme, kooperatifin varlığı borçlarını karşılamaya yetmediği hallerde,
ortaklarının da şahsen ve sınırsız olarak sorumlu tutulacaklarını hüküm altına
alabilir
2. Sınırlı sorumluluk
Anasözleşmeye, kooperatif borçları için her ortağın kendi payından fazla
olarak şahsen ve belirli bir miktara kadar kooperatiften sonra sorumlu
olacakları hususunda bir hüküm konabilir
Ortağın şahsi alacaklılarının durumu
Bir ortağın şahsi alacaklıları, ancak;
- Ortağa ait faizi,
- Gelir gider farklarından hissesine düşen miktarı,
- Kooperatifin dağılmasında ona ödenecek payı, haczettirebilirler
Ödemelerini geciktiren ortaklardan faiz alınabileceği, ancak bileşik faiz
yürütülemeyeceği
Sermaye koyma borcunu zamanında yerine getirmeyen ortak, ihtara gerek
kalmaksızın temerrüt faizi ödemekle yükümlüdür. Ayrıca, ortaklar temerrüt
halinde cezai şart ödemeye de mecbur tutulabilirler
aidat ödeme borcunu yerine getirmeyen ortaklardan, genel kurulca belirlenen
oranda faiz istenebilir.
aidat ödemelerini geciktiren ortaklara yürütülen gecikme faizlerinin ana
borca eklenerek tekrar bileşik faiz yürütülmesi de söz konusu değildir.
3A - ORTAKLIKTAN ÇIKARILMA ESASLARI VE İTİRAZ YOLLARI
1. Genel olarak ortaklık sıfatının kaybedilmesi
Bir ortağın ortaklık sıfatı genel olarak;
- Çıkma hakkını kullanarak
- Ölümü ile
- Ortaklık payını devretmesiyle
- Ortaklık sıfatı bir görev veya hizmetin yerine getirilmesine bağlı ise,
bu görev veya hizmetin sona ermesiyle
- Anasözleşmede gösterilen sebeplerle ortaklıktan çıkarılmasıyla
- Parasal yükümlülüklerini yerine getirmemesi sonucu sona erer.
2. Ortaklıktan çıkarılma (ihraç) esasları
Kooperatif ortaklığından çıkarılmayı gerektiren sebepler ana sözleşmede
açıkça gösterilir. Ortaklar anasözleşmede açıkça gösterilmeyen sebeplerle
ortaklıktan çıkarılamazlar.
Ortaklıktan çıkarılmaya yönetim kurulunun teklifi ile genel kurulca karar
verilir. Anasözleşme, çıkarılan ortağın genel kurula başvurma hakkı saklı
kalmak üzere, bu hususta yönetim kurulunu da yetkili kılabilir. Uygulamadaki
anasözleşmelere göre, ortaklıktan çıkarma yetkisi yönetim kuruluna aittir.
Çıkarılma kararının onaylı örneğinin on gün içinde notere tevdi edilmesi
gerekir. Bu ortak tebliğ tarihinden itibaren üç ay içinde itiraz davası
açabilir. Ortak, üç aylık süre içinde genel kurula da itiraz edebilir.
Bu itiraz, ilk toplanacak genel kurula sunulmak üzere, yönetim kuruluna noter
aracılığı ile tebliğ ettirilecek bir yazı ile yapılır. Genel kurula itiraz
edildiği takdirde, yönetim kurulunun çıkarma kararı aleyhine itiraz davası
açılamaz. İtiraz üzerine genel kurulca verilecek karara karşı itiraz davası
hakkı saklıdır.
Üç aylık süre içinde, genel kurula veya mahkemeye başvurmak suretiyle itiraz
edilmeyen çıkarılma kararları kesinleşir
3. Parasal yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeni ile ortaklıktan
çıkarılma yapı kooperatiflerinde en çok rastlanan ortaklıktan çıkarma nedeni,
ortağın parasal yükümlülüklerini yerine getirmemesidir.
parasal yükümlülüklerini otuz gün geciktirmeleri üzerine, yönetim kurulunca
noter aracılığı ile yapılacak ihtarı takip eden on gün içinde bu
yükümlülüklerini yerine getirmeyenlere aynı kurulca ikinci ihtar yapılır.
İkinci ihtarı takip eden bir ay içerisinde de yükümlülüklerini yerine
getirmeyenler ortaklıktan çıkarılır
4. Konut Yapı Kooperatifi Örnek Anasözleşmesine göre diğer ortaklıktan
çıkarılma sebepleri
- Ortaklık şartlarını kaybetmek,
- Kur’a çekimi sonunda kendilerine düşen konutları kabul etmemek,
- Tapuda kendi adlarına tescilden önce konutlarında yaptıkları tahribat veya
tadilatı yazılı ihtara rağmen düzeltmemek,
- Kooperatifin para, mal ve belgeleri üzerinde işledikleri suçlardan dolayı
mahkum olmak,ortaklıktan çıkarılma sebebidir.
5. Çıkarılma kararına karşı genel kurul nezdinde itiraz eden veya mahkemede
itiraz davası açan ortağın hukuki durumu
Haklarındaki çıkarma kararı kesinleşmeyen ortakların yerine yeni ortak alınamaz.
Bunların ortaklık hak ve yükümlülükleri çıkarılma kararı kesinleşinceye kadar
devam eder
4A ÇIKAN VE ÇIKARILAN ORTAKLARLA HESAPLAŞMA SÜRESİ ve YÜKÜMLÜLÜK
1. İade edilecek haklar, hesabı ve zamanı
Kooperatifin mevcudiyetini tehlikeye düşürecek nitelikteki iade ve ödemeler,
anasözleşmede daha kısa bir süre tespit edilmiş olsa bile genel kurulca üç
yılı aşmamak üzere geciktirilebilir. Bu durumda kooperatifin muhik bir tazminat
isteme hakkı saklıdır. Çıkan veya çıkarılan ortaklar ile mirasçılarının alacak
ve hakları bunları isteyebilecekleri günden başlayarak beş yıl geçmekle
zamanaşımına uğrar.
Çıkan, çıkarılan ortağın sermaye veya mevduatından kısmen veya tamamen yoksun
kalacağı hakkındaki şartlar hükümsüzdür
2. Yapı Kooperatiflerinde çıkan veya çıkarılan ortaklarla hesaplaşma
yapı kooperatifi devir dışında bir nedenle ortaklığı sona erenlerin sermaye
ve diğer alacakları, o yıl bilançosuna göre hesaplanarak, bilanço tarihinden
itibaren bir ay içinde geri verilir. Ancak ortaklığı sona erenlerin yerine
yeni ortak alınması halinde eski ortağın ödediği sermaye ve diğer alacakları
derhal geri verilir.
3. Ortak, alacak ve haklarının cari fiyat veya döviz kuru üzerinden
değerlendirilmesini veya faiz verilmesini talep edemez.
Kooperatiften çıkan ya da çıkarılan ortağın, kooperatife yapmış olduğu
ödemelerini cari fiyat veya döviz kuru üzerinden değerlendirilip, hesaplanıp
iadesini istemesi söz konusu değildir.
Ancak, genel kurul kararıyla ödemeler yabancı para cinsinden yapılmışsa,
çıkan ya da çıkarılan ortaklara iadelerin de aynı para cinsinden yapılması
gerekir.
6. Miras ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Miras, vefat eden bir kimsenin menkul, gayrimenkul mal varlığının alacakları ve
borçları ile birlikte mirasçılarına geçmesidir.
Mirasta hak sahipliği kanuna veya miras bırakanın beyan ettiği arzu ve iradesine
dayanır.
Miras hukukunda zümre (derece) önemlidir.
-Birinci derece kanuni mirasçılar; eş ve çocuklarıdır.
-İkinci derece kanuni mirasçılar; annesi, babasıdır
-Üçüncü derece kanuni mirasçılar; vefat edenin büyükannesi, büyükbabasıdır.
Bir üst derecede mirasçılar varken alt derecedekiler mirasçı olamaz. Mirasçı
bırakmaksızın vefat eden kimsenin mirası devlete intikal eder. Vefat edenin sağ
kalan eşine kan hısımlarının ve evlatlığın yanında mirasta hak sahipliği
tanınmış eşin birlikte olduğu derecelere göre değişen bir oranda düzenlenmiştir.
Buna göre;
-Eşin birinci derece mirasçılarla birleşmesi halinde mirasın 1/4,
-Eşin ikici derece mirasçılarla birleşmesi halinde mirasın 2/4,
-Eşin üçüncü derece mirasçılarla birleşmesi halinde mirasın 3/4 mülkiyet
hakkı vardır.
7. Konut Sigortalarında Dikkat Edilecek Noktalar
Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları
A-SİGORTA KAPSAMI
1-Sigortanın Kapsamı
587 sayılı kanun hükmünde kararname gereğince , 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanunu
kapsamındaki bağımsız bölümler , tapuya kayıtlı ve mülkiyete tabi taşınmazlar
üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar , bu binalar içinde yer alan ve
ticarethane , büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doğal
afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan
meskenler zorunlu deprem sigortasına tabidir. Bu sigorta ile , deprem , yangın ,
infilak ve yer kayması dahil sigortalı binalarda ve temellerinde , doğrudan
neden olacağı maddi zararlar , sigorta bedeline kadar Doğal Afet Sigortaları
Kurumu tarafından teminat altına alınmıştır.
2- Sigorta Kapsamı Dışında Kalan Binalar
1- Kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar
2 Köy yerleşim alanlarında yapılan binalar.
3- Tamamı ticari veya sınai amaçla kullanılan binalar
4- 27 Aralık 1999 tarihinden sonra inşa edilmiş olan ancak ilgili mevzuat
çerçevesinde inşaat ruhsatı bulunmayan binalar.
3- Teminat Dışında Kalan Haller
Aşağıdaki haller sigorta teminatının dışındadır:
1- Enkaz kaldırma masrafları , Kâr kaybı. İş durması , kira mahrumiyeti ,
alternatif ikametgah ve iş yeri masrafları , mali sorumluluklar ve benzeri
başkaca ileri sürülebilecek diğer bütün dolaylı zararlar,
2- Her türlü taşınır mal , eşya ve benzerleri
3- Ölüm dahil olmak üzere tüm bedeni zararlar.
4- Manevi tazminat talepleri
4- Sigorta bedelinin tescili
Sigorta bedelinin tespitinde , sigorta edilen meskenin yapı tarzı için Hazine
Müşteşarlığınca yayınlanan ''Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı'' nda
belirlenen metrekare bedeli ile aynı meskenin brüt yüzölçümünün (veya yaklaşık
yüzölçümünün) çarpılması sonucu bulunan tutar esas alınır . Zorunlu deprem
sigortası yapılan bir meskenin sigorta bedeli her halde ''Zorunlu Deprem
Sigortası Tarife ve Talimatı'' nda belirlenen azami teminat tutarından çok
olamaz.
5- Aşkın sigorta
Sigorta bedeli , sigortalanan meskenin değerini aşarsa , sigortanın bu değeri
aşan kısmı geçersizdir. Cari yıla ait fazla alınan prim sigorta ettirince gün
esası üzerinden iade edilir.
6- Muafiyet
Her bir hasarda , sigorta bedelinin %2 'si oranında tenzili muafiyet uygulanır .
Doğal Afet Sigortaları Kurumu hasarın bu şekilde bulunan muafiyet miktarını
aşan kısmında sorumludur. Muafiyet uygulaması açısından , her bir 72 saatlik
dönem bir hasar sayılır.
7- Sigortanın Başlangıcı ve Sonu
Sigorta , poliçede başlama ve sona erme tarihleri olarak yazılan günlerde ,
aksi kararlaştırılmadıkça Türkiye saati ile öğleyin saat 12:00' de başlar ve
öğleyin saat 12:00'de sona erer.
8. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Güvenli ve en az riskle kazanç sağlamak isteyenlere yeni bir alternatif sunan
GYO'ları, Türkiye'de henüz yeni bir yatırım modelidir.
A-Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Amacı
Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek
gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki
gayrimenkullerden kira geliri elde etmek ve bu şekilde kira ve alım satım
kazançları yoluyla gayrimenkullerin yüksek gelirine ulaşmaktır. Gayrimenkul
yatırım ortaklığının hisse senedini alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek
getirili gayrimenkullerden dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır. Portföyündeki
gayrimenkullerin alım satımından kar sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklığı,
dönem sonunda bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtacak ve gayrimenkul
gelirini ortaklarına aktaracaktır. Gayrimenkulun kendisinin değil, ona yatırım
yapan bir şirketin hisse senetlerinin satın alınması, gayrimenkul yatırımının
likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.
B-Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Yatırımcılarına Sağladığı Avantajlar
Yatırımcılar, gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetlerini borsada likidite
etmek yanında, borsada oluşan fiyat dalgalanmalarından da yararlanırlar.
Ayrıca, şirketin portföyü bu alanda uzman kişiler tarafından yönetildiğinden,
herhangi bir kişinin kendi başına yatırım yapmasından daha etkin sonuçlar elde
edilebilecektir.
-Yatırımcılar, yüksek yatırım gelirlerinden şirketteki hisseleri oranında pay
alabiliyorlar.
-Çok çeşitli gayrimenkullere aynı anda yatırım yapıldığı için risk azalıyor.
-Yatırımcılar, gayrimenkul sektörünün profesyonelleri tarafından yönlendiriliyor
ve gayrimenkul yatırımlarına likidite kazandırılıyor.
-Yatırımcılar, temelde gayrimenkul yatırımı yaparken, bir şirkete ait menkul
kıymetleri satın alıp istediğinde bunu borsada satabiliyor. Böylece,
gayrimenkul yatırımlarını menkul kıymet olarak satarak bir satış kolaylığı
kazanılmış oluyor ve bu sayede gayrimenkulun bürokratik satış süreçleri ve
müşteri bulma zorluğu ortadan kalkıyor.
-GYO'lar yatırım avantajlarının yanısıra vergi avantajları da sunuyor.
GYO şirketlerinin gelirleri, Kurumsal Vergisi Kanunu'nun 8/4-d maddesi
uyarınca kurumlar vergisinden istisna. Ayrıca GYO şirketlerinin ortaklarına
kar dağıtmaları durumunda, herhangi bir gelir vergisi tevfikatı yapılması da
gerekmiyor. Dolayısıyla GYO bünyesinde elde edilen kazançlar hem kurumlar,
hem de gelir vergisi tevkifatına tabi olmadığından yatırımcılara hiç
vergilendirilmemiş bir kazanç dağıtılıyor.
-Bu şirketlere yatırım yapan yatırımcıların bir kısmı da, organize bir şekilde
işleyen ikincil piyasalarda işlem gören GYO hisselerini doğrudan gayrimenkul
yatırımına tercih eden uluslararası kuruluşlardır. Bu kuruluşlar böylece
gelişmekte olan ülkelerdeki gayrimenkul getirilerinden yararlanmış olurlar
C-GYO'lara Yatırımcılara Sağladığı Haklar
Bir gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senedine yatırım yapan yatırımcı,
kaynağı Türk Ticaret Kanunu olan bazı haklara sahip olmaktadır. Bu haklar :
- Ortaklığın elde ettiği kardan payına düşen kısmını alma hakkı,
- Ortaklığın tasfiyesi halinde tasfiye payı hakkı,
- İç kaynaklardan yapılacak sermaye artırımı nedeniyle çıkarılacak hisse
senetlerini bedelsiz olarak alma hakkı,
- Ortaklığın sermaye artırımında yeni payları edinmede öncelik(rüçhan) hakkı,
- Genel kurul toplantılarına katılma, konuşma ve öneride bulunma hakkı,
- Genel kurul toplantılarında oy kullanma hakkı,
- Ortaklığın faaliyetleri ve hesapları hakkında bilgi alma, inceleme ve
denetleme hakkıdır.
D-Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Yatırım Yapmak
Gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetlerine yatırım yapmak isteyen
yatırımcılar, borsada işlem yapmaya yetkili bir aracı kuruluşa talimat
vererek hisse senetlerinin, ilk defa halka arzı sırasında birincil piyasalarda
veya daha önce halka arzedilmiş hisse senetlerinin ikincil piyasalarda alım
satımını aracı kuruluşlar aracılığıyla borsada gerçekleştirirler.
E-Yatırım Yaparken Dikkat Etmesi Gerekenler
Yatırımcı, yatırım yapacağı gayrimenkul yatırım ortaklığının karlılık durumu,
faaliyetleri, yatırımları ve finansman yapısı hakkındaki bilgileri, şirketin
faaliyet raporlarından, kamuya açıklanan mali tablolarından izlemeli, ayrıca
şirketin sermaye, yönetim ve mali yapısı ile faaliyetleri hakkındaki
değişikliklere ilişkin olarak şirket tarafından borsaya bildirilen açıklamaları
takip etmelidir.
F-Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Güvenilirliği
GYO'ların portföyündeki gayrimenkullerin değeri SPK'nın ilan ettiği resmi
eksperlerin yaptıkları değerleme raporuyla belirlenir ve buna göre
yatırımcılara açılır. Böylece değerleme günündeki gayrimenkullerin rayiç değeri,
gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne yansıtılır. Bu değerleme sonuçları
şirketin mali tabloları ile birlikte belirli periyodlarla ilan edilir ve
şirketin yatırımcılarının, şirketin gerçek değeri hakkında bilgi sahibi
olmaları sağlanır. Bu sayede yatırımcılar yatırım yaptıkları şirketin portföy
değerini bilir ve yatırımlarının cari değerini karşılaştırma imkanı bulurlar.
Ayrıca,SPK tarafından, yatırım projelerinin yasal düzenlemelere uygun olması,
proje izinlerinin alınması gibi hukuki yükümlülükler denetlenir. Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı şirketleri, faaliyetleri ile ilgili önemli tüm kararlarını
ve yatırımlarını SPK'ya, borsaya ve yatırımcılarına açıklamak
mecburiyetindedirler.
Yatırımcı yaptığı yatırımı nasıl değerlendirebilir?
Yatırımcılar basit olarak şirketin varlıklarının rayiç değerleri toplamına
şirketin alacakları ve diğer varlıklarını ekleyerek ve bu tutardan borçlarını
düşerek şirketin aktif değerini bulabilirler. Net aktif değerin şirketin hisse
senedi sayısına bölünmesi halinde ise hisse senetlerinin o gün itibariyle
finansal olarak olması gereken değer bulunur. Ancak gayrimenkul yatırım
ortaklığı hisse senetleri borsada işlem gördüğünden, hisse senedi fiyatları
genel ekonomik konjonktüre bağlı olarak net aktif değerinden farklı olarak da
oluşabilecektir.
9. Hibede (Bağış) Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bir bedel veya bir karşılık almaksızın bir malın mülkiyetinin bir başkasına
devredilmesi işlemine bağış denir.
Bağış yapan kişi tapu siciline koyduğu şerhle bağışladığı kimsenin kendisinden
önce vefatı halinde bağışladığı mülkiyetin tekrar kendisine geçmesini isteme
hakkına sahiptir. 18 yaşını bitirmemiş veya zihinsel özürlü kimseler bağış
yapamaz. Kanuni temsilcilerin izni olsa dahi reşit olmayan kişiler de bağış
yapamaz. Vasi vesayeti altındaki kimsenin malını da bağışlayamaz. Anne-baba
aynı şekilde velayetleri altındaki bulunan küçüğün malını satabildiği halde
bağışlayamaz.
Gerekli belgeler:
-Bağışlanacak taşınmaza ait tapu senedi yoksa ada parsel numarasını gösterir
belge veya malikin sözlü beyanı,
-Bağışlayanın ve bağışlananın veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanı,
-Taraflardan biri veya ikisinin temsili söz konusu ise temsile ilişkin belge
-Bağışlayanın bir bağışlananın iki adet fotoğrafı gereklidir.
10. Trampa
Para aracılığı olmaksızın bir malın dolaysız olarak bir başka mal ile
değiştirilmesidir.Trampa sözleşmesi tapu sicil müdürlüklerinde resmi senet
düzenlenerek yapılır.
Gerekli belgeler:
-Trampası yapılacak malların tapu senetleri yok ise ada parsel numarasını
gösterir belge veya malikin sözlü beyanı,
-Trampa yapacak maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus
cüzdanları,
-Trampa yapanların ikişer adet fotoğrafları,
-Akitte tarafların biri veya ikisinin temsili söz konusu ise temsile ilişkin
belge gereklidir.
11. Vefa Hakkı
Vefa hakkı satıcıya sattığı taşınmazın bedel karşılığında ve tek taraflı irade
ile geri alma hakkını verir.
Satıcı vefa sözleşmesine dayanarak sözleşmede belirtilen sürenin sonunda
sattığı taşınmazını geri alabilir. Vefa hakkı sahibi bu hakkını kullanacağı
zaman ödeyeceği bedel sözleşmede belirtilmemiş ise ilk satıştaki bedel
üzerinden ödeme yapar. Vefa hakkı satışta kalan bir bakiye var ise bir güvence
olarak kullanılabilir (ipotek gibi). Bu sözleşmede satıcı lehine bir güvence
vardır. Bu güvence tapu kütüğüne şerh verilmekle ayni hak kazanılır.
Kanun bu hakkı en fazla on sene saklı tutmaktadır.
12. Şükna Hakkı
Belli bir şahıs lehine kurulan şahsi bir ittifak hakkıdır.
Bu hakkın sahibi gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişilikte olabilir.
Tapu siciline tescil ile doğar. Sükna hakkı bir evde ya da evin bir
bölümünü bir odasını tek başına veya malikle birlikte oturma ve kullanma
yetkisi veren bir haktır. Bu hak devredilemeyen, miras yoluyla geçmeyen
kişiye bağlı irtifak haklarındandır. Sükna hakkının şahsına münhasır
olduğu beyan edilmemiş ise hak sahibi hakkının taalluk ettiği gayrimenkulde
ailesi ile birlikte oturma hakkına sahiptir. Lehine sükna hakkı tesis edilen
kişi gayrimenkulu malikle birlikte kullanıyor ise muhafaza masrafları malik
tarafından karşılanır. Sükna hakkına sahip olan kişi ev ya da binanın
tamamından müstakilen istifade ediyorsa adi tamirat gibi korumaya yönelik
masrafları yapmakla yükümlüdür. Bu hak tapu siciline tescil ile doğar.
13. Şüfa (ön alım) Hakkı
Hisseli mülklerin satışında aynı mülk üzerinde pay sahibi olan hissedarların
öncelikli satın alma hakkıdır.
Hissedarlık durumu meydana geldikten sonra hissedarlardan her biri kendi
payını üçüncü bir kişiye sattıkları takdirde öteki hissedarlar yararına şufa
hakkı doğar. Şufa hakkından feragat edilebilir. Bunun resmi şekilde yapılıp
tapuya tescil edilmesi gereklidir (satın alma hakkını kullanmamak). Paydaşlar
arasında şufa hakkı kullanılamaz. Taksimi yapılmış veya kat mülkiyetine
geçilmiş taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkının kullanılması;
diğer hissedarlar tarafından satışın yapıldığını öğrendikleri tarihten
itibaren bir ay, öğrenilmemesi durumunda on yıldır. Bu sürenin geçirilmesi
hak düşürücüdür.
İki çeşit şufa vardır:
• Sözleşmeden doğan şufa hakkı
• Kanuni şufa hakkı (Tapuya şerh edilmez)
14. İzale-i Şüyu Hakkı
Taşınmaza ortak mülkiyet olarak sahip olan hissedarların mallarının aynen
taksim edilmesi veya mahkemece satılarak bedellerinin hissedarlar arasında
payları nispetinde paylaştırılmasına izale-i şuyu denir.
Ortak malın taksimi aynen mümkün olmuyor ise mahkemece satılarak bedellerinin
paylaştırılacağı M.K. 628 maddesinde belirtilmiştir. İzale-i şuyu davasında
temel amaç ortaklar arasında çıkan anlaşmazlıkların ve uyuşmazlıkların mahkeme
yolu ile ortaklıklarının giderilerek çözülmesidir. Söz konusu taşınmazın
bölünebilir nitelikte olması halinde mahkemece taşınmazın aynen
paylaştırılmasına, aksi durumda açık arttırma yolu ile satılmasına karar
verilir.
Aynen taksim; Müşterek malın paydaşlar arasında payları nispetinde aynı
nitelikte ve aynı değerde somut olarak bağımsız parçalara ayrılmasına denir.
15. İmar ve İmarda Dikkat Edilmesi Gerekenler
Fiziksel çevreyi ve bu çevredeki yapılaşmaların plan, çevre, fen, sağlık
şartlarına uygunluğunu sağlamak, yatırımların yer seçimlerini ve gelişme
eğilimlerini yönlendirmek için hazırlanan, ana imar planı ile imar uygulama
planından meydana gelen plandır.
A-Nazım İmar Planı:
Varsa bölge veya çevre düzeni imar planlarına uygun olarak çizilen hali hazır
haritalar üzerine yine varsa kadastrol durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi
parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini bölgelerin
gelecekteki nüfus yoğunluklarını gerektiğinde yapı yoğunluğunu çeşitli yerleşme
alanlarının gelişme yön ve büyükleri ile ilkelerini ulaşım sistemlerini ve
problemlerin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının
hazırlanmasına esas teşkil etmek üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan
ve raporu ile beraber bütün olan plandır.
B-Uygulama İmar Planı:
Tasdikli hali hazır haritalar üzerine varsa kadastrol durumu işlenmiş olarak
nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını,
bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama
programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları
ile gösteren plandır.
C-Mevzi (küçük alan) İmar Planı:
Genel imar planı dışındaki alanlarda plan ilkesine uygun olarak konut, sanayi,
turizm, ulaşım vb. tesisler için 150.000 metrekareden az olmamak üzere
düzenlenen plandır. Planlanan alan daha küçük ise özel izne tabidir.
16. İntifa ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
A-İntifia hakkı (Kullanma, yararlanma hakkı)
intifa hakkı menkul ve gayrimenkullar ile haklar ve bir mal varlığı üzerine
tesis olunabilir. Üzerine tesis olduğu taşınmazdan istifade etme hakkını verir.
Tapu siciline tescili ile meydana gelir.
İntifa hakkı bir başkasına ait taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde kurulan ve
hak sahibine geniş kullanma, yararlanma ve idare yetkisi veren bir haktır.
Aynı zamanda taşınmazın semerelerinden de (kira geliri gibi) yararlanma hakkını
içerir.
İntifa hakkı devredilemez ve miras yoluyla geçemez.hak sahibinin ömrü boyunca
devam eder ve ölümü ile son bulur.
İntifa hakkı sahibi malı olduğu gibi korumakla, bakım ve onarımlarını yapmakla
yükümlüdür.
Gerekli belgeler:
-İntifa hakkı tesis edilecek taşınmazın varsa tapu senedi,
-İntifa hakkı tesisini isteyen tarafların veya yetkili temsilcilerinin
fotoğraflı nüfus cüzdanları ve temsile ilişkin belge,
-Tarafların son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları,
-İntifa hakkı mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme kararı
gereklidir.
17. Kadastro ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Taşınmaz malların şeklini hukuki durumunu ve içeriğini belirlemek için
düzenlenen sicillerin ve yapılan işlerin tamamına kadastro denir.
Parsel:
Doğal sınırları olmayan kendi içinde kapanan bir sınırla çevrili yeryüzü
parçasıdır. İki çeşit parsel vardır;
• İmar parseli
• Kadastro parseli
Ada:
Çevresi deniz, dere, dağ vb. gibi doğal sınırlar veya kara yolu, demir yolu,
cadde, meydan gibi sonradan yapılan tesislerle çevrili parseller topluluğudur.
Pafta:
Üzerinde parsellerin, adaların sınırları, numaraları ve üzerindeki bina ile
tesisleri gösteren harita tekniklerine uygun olarak çizilmiş dökümanlardır.
Çap:
Kadastro görüp ve tapu sicilinde kaydı bulunan tüm taşınmazların plan
örneklerine çap denir. Bir parselin komşu parsellerle plan sınır doğrultularını
içindeki veya sınırındaki doğal, yapay tesisleri ve parsele ait bilgileri
içeren bir belgedir.
İki çeşit çap vardır;
-Kadastrol çap
-İmar çapı
18. Kirada Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira kontratı yazılırken dikkat edilmesi gereken hususlar:
1-Kira kontratının ön yüzünde bulunan "DAİRESİ" ibaresinin karşısına mecurun
bulunduğu il yazılmalıdır.
2-Kiracı, kiraya veren ve kefil tüm taraflar kontratı beraberce huzurda
imzalamalıdır.
3-Kira kontratına pul yapıştırmaktan kaçınılmaması; ayrıca pulun üzerine
kontratın imzalandığı tarih ve imza atılması gerekir.
4-Genelde ilk imzada nakit bir para söz konusu olduğundan, bu miktar kontratın
arka yüzüne tarih atılıp belirtilmesi ve imzalanması gerekir.
5-Daha ilerki zamanlarda her iki tarafında bir tartışmaya maruz kalmamaları için
muhakkak 'demirbaş' kısmını doldurmaları gerekir.
7-Kiracı, kiraya veren ve kefilin devamlı bulundukları açık adresleri ve telefonları
muhakkak yazılması gerekmektedir.
8-Kiracıdan alınan depozito kontratın özel şartlarında belirtilmesi gerekmektedir.
Kira kontratı hususi şartları:
9-Kiracı kiraladığı mecuru bir başkasına devir veya ciro edemez. Başkalarına
kısmen veya tamamen istifade ettiremez, kiraya veremez.
10-Kiralanan, sözleşmede yazılı kullanma biçimi dışında kullanılamaz.
11-Dairenin; elektrik, su yakıt, çöp vergisi ayrıca Yönetim Giderleri (ısıtma,
kapıcı, genel temizlik ve aydınlatma vs.) kiracı tarafından düzenli olarak
ödenecektir. İlerde bu giderlerde meydana gelecek artışlar kiracıya ait
olacaktır.
kiracı, binanın ana yapısındaki masraflara katılmayacak; bu gibi masraflar
malsahibi tarafından ödenecektir.
Kiracı daireyi boyalı, doğramalar sağlam ve temiz olarak teslim almıştır.
Tahliye halinde, malsahibine aynı şekilde teslim edecektir.
12-Kiracı, kiralananın içinde veya dışında yalnız başına ilave ve tadilat yapamaz.
İlave ve tadilata mutlak zaruret varsa kiralayanların veya vekillerinin yazılı
muvafakatlarını almak şartı ile tüm masrafları ve giderleri kendisine ait
olmak üzere yapabilir. Ancak kira sözleşmesinin bitiminde veya her ne
sebepten olursa olsun tahliyede herhangi bir bedel talep etmeksizin tümünü
kiralayanlara bırakır. Mal sahipleri arzu ederlerse mecuru eski haline
getirtmekle mükelleftirler
13-Kiracı, kullanma biçiminde apartman boşluğu, merdiven aralığı, kapı önü, vs.
gibi yerlere herhangi bir şey koyamaz. Balkonları, genel görünümü bozacak
şekilde kullanamaz. Bina önünde veya otopark alanında başkalarını
engelleyici araç ve gereç bırakamaz.
14-Kiracı, kira dönemlerinin sonlarında kira aktini uzatmak istediği taktirde, her
yeni dönem için zam yapmayı kabul etmeye ve kira bedelini ............ kadar
arttırmakla, ödemekle yükümlüdür.
15-Kira süresinin her ne suretle olursa olsun uzatılmasından kefil, kefaletinin
devam edeceğini peşinen kabul eder.
16-Kontratın sona ermesinden 30 gün evvel taraflar birbirlerine yazılı olarak
ihbarda bulunmadıkları takdirde, kontrat kendiliğinden otomatik olarak ikinci
sene için yenilenecektir.
17-Kiracıdan depozit karşılığı olarak alınan ............ evde herhangi bir hasar
olmadığı veya kira, yönetim giderleri, çöp vergisi,elektrik, su, yakıt borcu
kalmadığı takdirde geri iade edilecektir.
18-Kiracı, kira bedelini her ayın ilk 5 günü içinde .................. bankası
.................. şubesindeki .................. numaralı .................. adına kayıtlı
hesaba yatıracaktır. Kira bedeli üzerinden herhangi bir nedenle kesinti
yapılamaz. Yalnız bir aya ait kira alındı makbuzu, ondan önceki ayların kira
bedellerinin ödenmiş olduğu anlamını taşımayacaktır.
19-Kira paralarından herhangi birisi zamanında ödenmediğinde, o döneme ait
tüm kira bedellerinin hepsi birden talep edilecektir.
20-Kira paralarından herhangi birisi zamanında ödenmediğinde, o döneme ait
tüm kira bedellerinin hepsi birden talep edilecektir.
21-Kiracı 1 ay zarfında elektrik, su saat mukavelesini üzerine geçirmek
zorundadır. Yapılmaması sözleşmeye aykırılık teşkil edecektir.
22-İş bu kira mukavelesinden doğan itilaflarda ............ Mahkemeleri ve İcra
Daireleri yetkilidir.
19. Parselasyon ve Aplikasyonda Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kadastro parsellerinin imar planına uygunluğunu sağlamak için yapılan ayırma,
birleştirme işlemidir. Bu işlem için belediye encümen kararı veya il idare
kurulu kararı gereklidir.
CİNS DEĞİŞİKLİĞİ
Bir taşınmazı yapılı iken yapısız, yapısız iken yapılı hale gelmesidir.
Tarla iken bağ, bahçe gibi nitelik değiştirmesi ya da arsa haline gelmesi
işlemidir.
Ziraat arazisi iken arsa halini alması ancak imar planı uygulaması ile olur.
Gerekli belgeler:
a)Taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, bunlar yok ise malın ada,
parsel numarasını belirtir belge.
b)Taşınmazın malikinin veya maliklerinin nüfus cüzdanı.
c)Taşınmaz mal sahibinin bir adet vesikalık fotoğrafı.
d)Talep temsilciden geliyor ise temsilcinin yetki belgesi.
e)Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malların kat mülkiyetine geçişlerde
yapı kullanma izin belgesi (iskan raporu).
APLİKASYON (Yer tespiti)
Aplikasyon tapu haritası bulunan veya kadastro paftası bulunan yerlerin
mahallen ve pafta veya plan üzerindeki bilgilerin araziye uygulanarak taşınmaz
malın zeminde sınırlarının belirlenmesi tespit edilmesi işlemidir.
Gerekli belgeler:
a)Taşınmaz malın varsa tapu senedi veya tapu kayıt örneği,
b)Taşınmaz mal sahibinin fotoğraflı nüfus cüzdanı,
c)Talep temsilciden geliyor ise temsile ilişkin belge,
d)Kadastro değişiklik ve kontrollük işlemleri ücret çizelgesinde belirtilen ve
işlem tarihinde uygulanmakta olan hizmet bedeli talep sahibi tarafından döner
sermaye işletmesi saymanlığına yatırılır.
20. Paylaşmada (Taksim) Dikkat Edilmesi Gerekenler
Ortak mülkiyet olarak bulundurulan birden fazla taşınmaz malın ortakları
arasında pay edilmesi işlemidir.
Paylaşma iki şekilde olur:
a)Rıza-i Taksim: Ortakların aralarında anlaşmak sureti ile ortak mallarını
paylaşmaya denir. Ortaklar arasında kararlaştırılan bir plan çerçevesinde
ortak mallarını kanuni bir engel olmadıkça her türlü taksime serbesttirler.
b)Kaza-i Taksim: Paydaşlar kendi aralarında ortak malların paylaştırılması
hususunda bir anlaşmaya varamadıkları takdirde bu malların taksiminin
mahkemece çözümlenmesine kaza-i taksim denir.
Gerekli belgeler:
1-Taksime konu olan taşınmaz malların tapu senetleri,
2-Taşınmaz malların ortak maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı
nüfus cüzdanları,
3-Ortak maliklerin ikişer adet vesikalık fotoğrafları,
4-Taksime konu olan akitte taraflardan biri veya daha fazlası vekille temsil
edilmiş ise temsile ilişkin belgeler,
5-İştirak halindeki mülkiyet olarak kayıtlı taşınmaz mallarda (müşterek mülkiyete
dönüşmemiş veya mirasçı adına kayıtlı) taşınmaz mal malikinin tüm mirasçıları
arasında noterlikte mirasçıların fotoğraflarını taşıyan onaylı taksim sözleşmesi
gereğince sözleşmede mirasçılara tescil isteme yetkisi verilmiş ise her biri
kendi payına düşen taşınmaz malın tescilini isteyebilir. Tescil yetkisi yok ise,
eğer bütün mirasçıların tescil isteminde bulunması mümkün olmuyorsa tescil
için mahkeme kararı gereklidir.
6-Müşterek mülkiyete yönelik taşınmazların pay sahipleri arasında aynen
taksimde, tüm maliklerin bizzat veya kanuni temsilcilerinin katılımıyla resmi
senet düzenlenir.
21. Ölünceye Kadar Bakma Akti ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Ölünceye Kadar Bakma Akdi
Taşınmaz mal sahibinin taşınmaz malını kendisine veya bir başka kişiye ölünceye
kadar bakmak, onu görüp gözetmek ve ihtiyaçlarını (beslenme,koruma vb.)
karşılamak amacıyla bir başka kişiye taşınmaz malının mülkiyetini devretmesi
işlemidir.
Ölünceye kadar bakma akdi için tapu sicil müdürlükleri, sulh hukuk hakimliği
ve noterler yetkili kılınmıştır. Karı, koca arasında yapılan ölünceye kadar
bakma akdi sözleşmesi geçerli sayılmamaktadır.
Gerekli belgeler:
Akit tapu sicil müdürlüklerinde yapılacaksa;
1-Temlik edilecek taşınmazın tapu senedi, yoksa ada parsel numarasını gösterir
belge veya malikin sözlü beyanı,
2-İki tanık ve tanıkların fotoğraflı nüfus cüzdanları,
3-Bakım alacaklısı ve bakım borçlusunun veya yetkili temsilcilerinin nüfus
cüzdanları,
4-Bakım alacaklısının bir, bakım borçlusunun iki adet vesikalık fotoğrafı,
5-Akitte tarafların temsili söz konusu temsile ilişkin belge.
Akit noter veya sulh hukuk hakimliğinde düzenlenmiş ise;
a)Kanuni şekline uygun olarak düzenlenmiş sözleşmenin aslı veya onaylı örneği,
b)Sözleşmede bakım borçlusuna, taşınmaz malın adına tesciline isteme yetkisi
verilmiş ise boçlunun yazılı talebi yeterlidir. Sözleşmede bu yetki
verilmemişse tescil için bakım alacaklısının talebi veya mahkeme kararı,
c)Bakım borçlusunun bir adet vesikalık fotoğrafı gereklidir.
22. İpotekte Dikkat Edilmesi Gerekenler
Halen mevcut veya ileride meydana gelecek, yahut meydana gelmesi muhtemel olan
her hangi bir alacağın güvence altına alınması için bir taşınmazın teminat
verilmesi işlemidir.
Sınırlı bir aynı haktır. İpotekli taşınmaz malın başkasına devri mümkündür.
Üzerinde ipotek olan taşınmazın devri için ipotek alacaklısının iznine gerek
yoktur. İpotek talep üzerine süresi, miktarı, faizi ve ipotek derecesi
belirtilerek tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek yapılan işlemdir.
Satışlarda arta kalan miktar için kanuni ipotek (1. derece) önerilir.
M.K 785 maddesi: Gayrimenkul rehin edilirken hangi ipotek derecesine
kaydedilirse o derecenin ifade ettiği kuvvetle teminat teşkil eder.
Derecelerden birinin boşalması halinde bir alttaki derecede bulunan ipotek
boşalan dereceye geçmez. Bankalarca veya kamu kurum kuruluşlarınca verilen
kredilere karşılık teminat verilen taşınmazların ipotek işlemlerinde resmi
senet düzenlenmez. Müşteri mülkiyete konu olan bir taşınmaz malın paydaşları
kendi paylarını ipotek verebilirler.
İpotek işlemi için gerekli belgeler:
1- Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi yoksa ada parsel numarasını gösterir
belge,
2-Alacaklı ve borçlunun veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları,
3-Alacaklının iki, borçlunun bir adet vesikalık fotoğrafı,
4-Taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilecek ise temsil belgesi.
23. Tevhit (Birleştirme) ve İfrazda (Ayırma) Dikkat Edilmesi Gerekenler
Aynı mal sahibine veya sahiplerine ait birden fazla taşınmazların yeni bir
numara altında birleştirme işlemidir.
Tevhid (birleştirme) yapılacak gayri menkullerin bitişik olması şarttır.
Ayrıca üzerinde rehin (ipotek, haciz) gibi tasarrufu kısıtlayan engeller
olmaması gerekir. Tasarrufu kısıtlayan engeller var ise hak sahiplerinin
muvafakatı gerekir. Tevhid işlemleri belediye encümeni kararı veya il idare
kurulun olumlu kararı üzerine kadastro müdürlükleri tescil bildirimi
düzenleyerek tapuya intikal ettirir.
Gerekli belgeler:
1-Birleştirilmesi talep edilen taşınmazların tapu senetleri veya tapu kayıt
örnekleri,
2-Taşınmaz maliklerinin veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları,
3-Birleştirme için düzenlenmiş yürürlükteki mevzuata yönetmenliklere uygun
nitelikteki plan ve ekli belgeler,
4-Taşınmazın bulunduğu yere göre alınmış belediye encümen veya il idare
kurulunun olumlu kararı (Taşınmaz mücavir alan içinde ise belediye encümeni
kararı, Mücavir alan dışında ise il idare kurulu kararı),
5-Maliklerin birer adet vesikalık fotoğrafı gereklidir.
İFRAZ (Ayırma)
Tapu sicil kütüğünde tek bir parça olan taşınmazın birden fazla parçaya
ayrılması bölünmesi işlemidir. İfraz işlemleri belediye encümeni kararı
veya il idare kurulun olumlu kararı üzerine kadastro müdürlükleri tescil
bildirimi düzenleyerek tapuya intikal ettirir. İşlemin bitimini takiben
ayrılan parçalara ayrı ayrı parsel numaraları verilir. İfraz işleminin
parselasyon özelliğinde olan ve olmayan iki çeşidi vardır.
1. Parselasyon niteliğinde olmayan ifraz (ayırma): Kamu hizmetlerine
terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan sadece bir parselin birden
çok parçalara ayrılması işlemidir.
2. Parselasyon niteliğinde olan ifraz (ayırma): İmar parsellerini
oluşturmak amacıyla parseller içersinde yol, meydan, yeşil saha, park,
otopark gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerlerden herhangi birini kapsayacak
şekilde yapılan ayırma işlemidir.
Gerekli belgeler:
1-Özel çalışan mühendislerce hazırlanmış uygunluğu kadastro müdürlüğünce
kabul edilmiş plan ve ekli belgeler,
2-Taşınmazın mal sahibinin veya yetkili temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı,
3-Tapu senetlerine yapıştırılmak üzere ayrılan parça sayısı kadar taşınmaz mal
sahibinin vesikalık fotoğrafları,
4-Belediye encümeni il idare kurulunun olumlu kararı ve tasdikli örneği
gereklidir.
|
